钜沃分享丨商业地产运营中的“黑话”

在服务商业地产客户的过程中，律师们往往需要直接与各部门的一线业务人员，沟通商业综合体在现实运营中面临的各类情况。而某些在行业内长期使用、约定俗成的名词，在律师们最初听到时往往不明所以，一时反应不过来是什么意思，造成双方之间的沟通障碍。

对于律师，尤其是青年律师，快速了解自己服务的行业，有利于迅速建立信任，减少沟通成本，更加顺畅地提供法律服务。本文从商业地产运营中律师们可能经常遇到的名词出发，简要解释其含义，希望能够减少律师们在服务商业地产客户过程中遇到的部分沟通障碍。

盒子商业是以封闭式建筑为特色的商业模式，常被称作室内购物中心。这类商业空间基本是封闭的，顾客通过入口进入后便在这一限定的空间内活动，即便内部设计有中庭或景观等元素，其整体依然保持封闭性。市场上广为人知的盒子商业实例包括万达广场、吾悦广场以及龙湖天街等。

大商业这一概念相对宽泛，而在商业地产运营的范畴内，它通常指的是室内购物中心中地产公司自持的主体部分。这些自持部分，地产公司拥有完全产权，不对外进行出售，以确保对商业项目的整体把控。为了保持商业项目的一致性和高品质，地产公司会对这些自持部分进行统一的商业管理，从而确保购物中心的整体运营效果。通过这种方式，大商业在商业地产运营中扮演了重要角色，为地产公司带来了稳定的收益和持续的增值潜力。

精神堡垒是一种大型且独立的标识，具有一定的体积和高度，通常被安置在商业区、主题公园等公共区域，不仅起到展示商业体形象的作用，还经常被用作立式广告牌。在日常的法律服务工作中，律师可能需要对这些精神堡垒上的广告内容进行审核，以确保广告内容合法合规。

一环铺，通常被誉为“金腰带”，是指那些紧邻大商业主体、直接与大商业相连的外围商铺。这些商铺作为大商业的裙房部分，享受着大商业带来的高人流量和浓厚的商业氛围，往往具有较高的商业价值和租金收益。一环铺的位置优越，通常位于购物中心的入口或主要通道旁，能够吸引大量过往行人的注意，是商户入驻的热门地段。

与一环铺相对应的是二环铺，它们位于室外步行街的一侧，与一环铺相隔一定的距离。二环铺虽然不像一环铺那样直接与大商业相连，但仍然受益于步行街带来的客流量和商业活动。这些商铺通常具有独特的建筑风格和布局，为步行街增添了更多的商业元素和活力。

三环铺则是与二环铺背靠背的商铺，它们通常临近小区路或市政路。三环铺的地理位置相对独立，但同样具有一定的商业价值。这些商铺往往服务于周边居民和过路行人，提供日常生活所需的各类商品和服务，客流量可能不如一环铺和二环铺那样密集。

主力店与次主力店的概念未形成统一的行业标准，通常是由地产公司或商管公司根据项目特性和战略规划自行界定的。这两类店铺的划分主要基于其规模、客流量吸引力、品牌影响力以及对购物中心整体运营的贡献度。

‌主力店往往以较大的承租面积（不是绝对必要条件）和显著的人流吸引力著称，通常引入的是国内外知名的大型品牌，这些品牌凭借其强大的市场号召力和消费者基础，能够有效提升购物中心的整体品牌形象，同时对项目的长期稳定发展起到核心引领作用。

‌次主力店‌虽然可能在承租面积上不及主力店，但在特定的领域或细分市场内，在客流带动、品牌引领或收入贡献中的一个或多个方面表现出色，对购物中心整体运营有着重要影响。

多经点位指的是商场在公共区域内特别划定的经营区域。这些点位以其多样化的内容和灵活的经营业态为特色，不局限于某一固定类型，能够根据市场趋势和消费者需求进行适时调整。它们通常被设置在商场的大厅、通道等顾客流动量大的地方，以便更好地吸引顾客注意。多经点位的设置旨在通过出租给各类商家，为购物中心创造额外的租金收入，并引导顾客流动，增加商场的整体客流量，从而提升商场的经营效益和竞争力。

DP点即商品特性的展示区域，利用各种道具与设计元素，旨在凸显商场或商品的特征。DP点通常布置于人流密集的交汇点或空旷地带，例如主要通道交汇处、顾客流动线的十字路口、通道入口、扶梯及楼梯附近等关键位置，内容既可以是精选商户商品的亮点呈现，也可以是商场为呼应特定主题或节日而打造的场景布置，为购物环境增添更多趣味，吸引客流打卡。

商业地产中的超外一般指的是位于超市主要经营区域之外的空间，这部分区域通常由超市管理方出租给小型商户。对于超市而言，超外区域的设置不仅有助于分摊租金成本，还能通过多样化的商业形态丰富购物体验，营造更加活跃的购物氛围。简而言之，超外区域是超市与小型商户合作，实现双赢的一种经营模式。

店招即店铺的招牌，在商业地产运营管理中，地产或商管公司往往需要对各店铺悬挂的招牌进行统一管理、事前审查，律师在服务过程中可能需要对店招中载明的文字、图案是否违反法律法规及公序良俗进行审核。

商业地产领域中的打围特指在商铺进行装修或恢复原有状态时，所设置的一种特殊围挡。这种围挡不同于普通的施工围挡，它更加注重与商场整体风格的协调性。在实际操作中，商铺可以选择使用地产或商管公司提供的标准模版图案，以确保围挡与商场环境的一致性。同时，如果商铺希望在围挡上展示自身的信息和风格，也可以在经过商场审核批准后，使用自定义的图案和文字。

打围不仅是为了保护施工现场的安全和整洁，更是为了提升商场的整体形象和顾客的购物体验。通过精心设计的围挡，商铺可以在装修期间就向顾客传递出自身的品牌理念和特色，从而吸引更多的关注。因此在商业地产中，打围已经成为了一种重要的营销手段和品牌形象展示方式。